KARA UMOWNA, ODSTĄPIENIE OD UMOWY, WYKONANIE ZASTĘPCZE – czyli możliwości Zamawiającego/ Inwestora w przypadku nieterminowego Wykonawcy.
Przykład: Klient zawarł z Wykonawcą umowę, zgodnie z którą Wykonawca miał wykonać określone pracę (np. budowa podjazdu, malowanie mieszkania), w ustalonym przez Strony terminie. Wykonawca w terminie zrealizował jedynie 40% prac. Jak Klient może wymóc na Wykonawcy wykonanie umowy i czego może żądać ? KARA UMOWA Jeżeli Strony zawarły w umowie klauzulę, zgodnie z którą Wykonawca w razie opóźnienia ma zapłacić Inwestorowi/Zamawiającemu określoną kwotę, a opóźnienie takie nastąpiło, to oczywiście można dochodzić tzw. kary umownej. Zgodnie z treścią art. 483 § 1. Kodeksu Cywilnego (KC): Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Co więcej, w myśl art. 483§ 2KC: Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej. Tym samym Inwestor/ Zamawiający – może żądać od Wykonawcy zarówno zapłaty kary umownej, jak i dokończenia wykonania robót. Wykonawca, który nie wywiązuje się ze swojego zobowiązania umownego, tj. np. opóźnia się z wykonaniem prac, może uchylić się od zapłaty kary umownej generalnie tylko wtedy, gdy wykaże, że opóźnienie wyniknęło nie z jego winy albo zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane (wtedy może żądać zmniejszenia kary umownej), albo wykazując, że kara umowna jest rażąco wygórowana (484 § 2 KC). ODSTĄPIENIE OD UMOWY Zamawiający/Inwestor może także skorzystać z możliwości odstąpienia od umowy. Zgodnie z treścią art. 636 § 1KC: Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić (…). W tym wypadku musimy pamiętać o tym, że przesłankami odstąpienia od umowy są : 1)wadliwe lub sprzeczne z umową wykonywanie dzieła ; 2)wezwanie do zmiany sposobu wykonania dzieła; 3)wyznaczenie terminu, z upływem którego prawo odstąpienia będzie możliwe do wykonania; 4)by wyznaczony termin upłynął bezskutecznie. Zgodnie z art. 494 § 1. Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Co do zasady przyjmuje się, że w razie odstąpienia umowa jest uważana za niezawartą (tak jakby jej w ogóle nie było). W konsekwencji, Strony winny zwrócić sobie wzajemne świadczenia. Dodajmy, że wyznaczenia dodatkowego terminu z zagrożeniem odstąpienia od umowy nie traktuje się jako zmiany umowy, tym samym złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy – nie przedłuża Wykonawcy terminu. W konsekwencji powyższego, można od Wykonawcy żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. A zatem w razie odstąpienia od umowy można żądać od wykonawcy również kary umownej z tytułu nieterminowego wykonania zobowiązania, oczywiście jeżeli taka kara była w umowie zastrzeżona (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 października 2006 r., w sprawie do sygn. akt: IV CSK 157/06 – teza: Wykonanie prawa odstąpienia inwestora od umowy o roboty budowlane nie pozbawia go roszczenia o zapłatę kary umownej zastrzeżonej na wypadek przekroczenia terminu oddania obiektu/ Legalis nr: 80581/). WYKONANIE ZASTĘPCZE Z kolei w myśl art. 480 § 1 KC: W razie zwłoki dłużnika (Wykonawcy) w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel (Inwestor/Zamawiający) może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika (Wykonawcy). Rozwijając, zgodnie z § 3. W wypadkach nagłych wierzyciel (Inwestor/Zamawiający) może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika (Wykonawcy). W odróżnieniu do odstąpienia od umowy, wykonanie zastępcze – nie anuluje zawartej umowy. Celem wykonania zastępczego jest umożliwienie Inwestorowi osiągnięcie zamierzonego efektu robót – nakładem pracy innego wykonawcy. Wykonawca zastępczy może zarówno poprawić te prace, które już wykonał jego poprzednik, jak również zrealizować te, które jeszcze w ogóle nie zostały przeprowadzone. Działanie na koszt i ryzyko pierwotnego Wykonawcy oznacza, że to on będzie obciążony kosztami wynagrodzenia wykonawcy zastępczego. Inwestor/Zamawiający nie jest związany stawkami, które wiązały Go z Wykonawcą pierwotnym. Koszty robót zastępczych mogą przewyższać te stawki (np. kiedy „na wczoraj” szukaliśmy wykonawcy zastępczego w szczycie sezonu budowlanego). Niemniej jednak, Inwestor/Zamawiający nie ma pełnej swobody w ustalaniu wynagrodzenia wykonania zastępczego. Koszty wykonania zastępczego nie mogą być nadmierne i muszą odpowiadać stawkom rynkowym. W przypadku wykonania zastępczego, treść umowy nadal wiąże strony. Tym samym Inwestor/Zamawiający nadal może korzystać z rękojmi bądź gwarancji. Co więcej, za jakość prac wykonawcy zastępczego odpowiedzialność ponosił będzie także pierwotny Wykonawca Ponadto, w przypadku wykonania zastępczego – nie ma konieczności dokonywania rozliczeń wartości zrealizowanych prac, które są z kolei konieczne po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Pamiętajmy jednak, że dotychczasowemu Wykonawcy należy się wynagrodzenie wynikające z umowy. Jeśli jest to wynagrodzenie ryczałtowe, to Wykonawca winien otrzymać ustalone wynagrodzenie, pomniejszone o koszty (tylko konieczne i uzasadnione) wykonania zastępczego. ODSZKODOWANIE OD WYKONAWCYWarto dodać, iż w myśl art. 494 § 1. Zd. 2:Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Zatem Inwestor/Zamawiający może dochodzić odszkodowania za dodatkowo poniesione koszty – np. koszty dłuższego najmu mieszkania na czas remontu domu. PS> Zgonie z postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 14 czerwca 2021 r., w sprawie do sygn. akt: II CSK 78/21: „ Wraz ze złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy wygasa także alternatywne prawo do powierzenia przez inwestora osobie trzeciej tzw. zastępczego wykonania (poprawienia lub dokończenia) dzieła na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (Legalis nr 2587489). Innymi słowy, odstąpienie od umowy i wykonanie zastępcze to dwie alternatywne opcje, z których nie można korzystać równolegle.