Rozwód z eksmisją
W przypadku gdy małżonkowie w trakcie postępowania rozwodowego zamieszkują razem, Sąd w wyroku rozwodowym orzeka o sposobie korzystania mieszkania, przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania już byłych małżonków. Nawet jeśli tylko jeden z małżonków jest właścicielem lokalu, w którym dotychczas zamieszkiwało małżeństwo, to nie może od tak nakazać swojej żonie lub mężowi wyprowadzki z niego. Co istotne, uprawnienie to istnieje przez cały czas trwania małżeństwa. I przysługuje niezależnie od rodzaju istniejącego pomiędzy małżonkami ustroju majątkowego (nawet jeśli podpisano intercyzę). Nakazanie eksmisji ze wspólnego mieszkania. Zgodnie art. 58 § 2 KRO Jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, sąd w wyroku rozwodowym orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. W wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może nakazać jego eksmisję na żądanie drugiego małżonka. (…) Istnieją zatem sytuacje gdy, jeden z małżonków swym zachowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W takim wypadku Sąd na wniosek drugiego małżonka może orzec eksmisje małżonka, który zachowuje się naganie i to już w wyroku rozwodowym. Sąd musi w takim przepadku ustalić czy małżonek dopuszcza się rażąco nagannego postępowania wobec drugiego małżonka lub ich dzieci z nimi zamieszkujących. Rażąca naganność zachowania musi być zawiniona oraz jednocześnie musi uniemożliwiać małżonkom wspólne zamieszkiwanie, tzn. że postępowanie małżonka stanowi zagrożenie dla spokoju i zdrowia drugiego małżeńska oraz innych osób wspólnie zamieszkujących, w tym np. małoletnich dzieci. Ustawodawca nie określił jakie zachowania małżonka można uznać za rażąco naganne postępowanie skutkujące możliwością orzeczenia eksmisji. Niemnie jednak praktyka pokazuje, że za takie zachowania należy uznać np.: Jak żądać rozwodu z eksmisją ? Sąd nie podejmuje decyzji o eksmisji jednego z małżonków „z urzędu”. Oznacza to, iż w petitum pozwu należy sformułować stosowne żądanie, a następnie stosownie je uzasadnić i udowodnić. Dowodami w tego typu postępowaniu są najczęściej: Wspólne mieszkanie jako majątek osobisty / wspólny, a żądanie eksmisji. W tym aspekcie mamy trzy sytuacje : W takiej sytuacji, jeżeli zachodzi np. przemoc należy szukać wsparcia w działaniu organów ścigania i następnie Sądu karnego; Najczęściej do orzeczenia eksmisji w wyrokach rozwodowych dochodzi gdy Sąd uzna wyłączną winę jednego z małżonków. Warto dodać, iż niejako tożsame przesłanki badane są przez Sąd – przy ustalaniu winy rozpadu małżeństwa, jak i podstaw do eksmisji. Inne podstawy eksmisji. Na marginesie, eksmisji małżonka można domagać się nie tylko w trakcie sprawy rozwodowej i nie tylko na podstawie art. 58 §2 KRO, ale również, niezależnie od postępowania rozwodowego, na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (gdy małżonek swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie) czy na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie (gdy małżonek swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie). Wtedy jednak składa się osobny wniosek do Sądu, rozpatrywany niezależnie od sprawy rozwodowej. Gdyby potrzebowali Państwo pomocy w powyższej materii – zapraszamy do kontaktu.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny Najem okazjonalny jest instytucją wprowadzoną przez ustawodawcę do obrotu prawnego, której celem jest ochrona wynajmującego przed uciążliwymi lokatorami. Niestety bowiem właściciele nieruchomości coraz częściej padają ofiarami nieuczciwych najemców wykorzystujących swoje prawa – nawet w sytuacji, gdy zalegają z opłatami bądź naruszają inne warunki wynajmu. Przedmiotowa instytucja została szczegółowo omówiona w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a konkretnie w art. 19a ust. 1, w myśl którego umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co należy podkreślić, ten rodzaj umowy najmu zarezerwowany jest wyłącznie dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Nadto, najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokali prywatnych a nie tych wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Zgodnie z przepisami, umowa najmu okazjonalnego powinna zachować formę pisemną pod rygorem nieważności. Ponadto powinna ona zostać uzupełniona o dodatkowe załączniki przewidziane w powołanej ustawie (art. 19a ust. 2 ), a w szczególności: Powyższe załączniki stanowią swego rodzaju gwarancje , zabezpieczenie dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu, tak jak i w przypadku zwykłych umów najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Umowa najmu okazjonalnego, jak każda umowa najmu ulega rozwiązaniu albo na skutek wypowiedzenia albo na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta. Jeżeli lokator odmówi upuszczenia lokalu i nie opróżni go, wynajmujący może podjąć kolejne kroki. Niemniej jednak aby eksmisja lokatora była prawnie skuteczna, właściciel mieszkania musi zwrócić się do lokatorów z pisemnym żądaniem (z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela) udostępnienia lokalu. W żądaniu należy wskazać: Jeżeli najemca nie zastosuje się do wyznaczonego terminu, to z uwagi na otrzymane oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – właściciel może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Wówczas wniosek kierowany jest do komornika wraz z niezbędną dokumentacją: Właściciel, który dysponuje klauzulą wykonalności może się udać z dokumentacją do komornika w celu rozpoczęcia procedury eksmisyjnej. Warto zauważyć, że w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny, uniemożliwiający przeprowadzanie eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca. Gdyby mieli Państwo jakieś wątpliwości w kwestii najmu okazjonalnego albo potrzebowali pomocy w sporządzeniu umowy najmu – zapraszamy do kontaktu.