Najem okazjonalny
Najem okazjonalny jest instytucją wprowadzoną przez ustawodawcę do obrotu prawnego, której celem jest ochrona wynajmującego przed uciążliwymi lokatorami.
Niestety bowiem właściciele nieruchomości coraz częściej padają ofiarami nieuczciwych najemców wykorzystujących swoje prawa – nawet w sytuacji, gdy zalegają z opłatami bądź naruszają inne warunki wynajmu.
Przedmiotowa instytucja została szczegółowo omówiona w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a konkretnie w art. 19a ust. 1, w myśl którego umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co należy podkreślić, ten rodzaj umowy najmu zarezerwowany jest wyłącznie dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Nadto, najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokali prywatnych a nie tych wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.
Zgodnie z przepisami, umowa najmu okazjonalnego powinna zachować formę pisemną pod rygorem nieważności. Ponadto powinna ona zostać uzupełniona o dodatkowe załączniki przewidziane w powołanej ustawie (art. 19a ust. 2 ), a w szczególności:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu);
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Powyższe załączniki stanowią swego rodzaju gwarancje , zabezpieczenie dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu, tak jak i w przypadku zwykłych umów najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Umowa najmu okazjonalnego, jak każda umowa najmu ulega rozwiązaniu albo na skutek wypowiedzenia albo na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta. Jeżeli lokator odmówi upuszczenia lokalu i nie opróżni go, wynajmujący może podjąć kolejne kroki.
Niemniej jednak aby eksmisja lokatora była prawnie skuteczna, właściciel mieszkania musi zwrócić się do lokatorów z pisemnym żądaniem (z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela) udostępnienia lokalu. W żądaniu należy wskazać:
- oznaczenie stron umowy,
- wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu,
- termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają
Jeżeli najemca nie zastosuje się do wyznaczonego terminu, to z uwagi na otrzymane oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – właściciel może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Wówczas wniosek kierowany jest do komornika wraz z niezbędną dokumentacją:
- żądaniem opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokumentem potwierdzającym przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela (np. akt notarialny);
- potwierdzeniem zgłoszenia umowy najmu do naczelnika właściwego urzędu skarbowego.
Właściciel, który dysponuje klauzulą wykonalności może się udać z dokumentacją do komornika w celu rozpoczęcia procedury eksmisyjnej.
Warto zauważyć, że w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny, uniemożliwiający przeprowadzanie eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca.
Gdyby mieli Państwo jakieś wątpliwości w kwestii najmu okazjonalnego albo potrzebowali pomocy w sporządzeniu umowy najmu – zapraszamy do kontaktu.